不動産売却における土地と建物の按分とは？｜セイユウコーポレーションの記事です。｜株式会社セイユウコーポレーション

高額な不動産売却。
少しでも有利に進め、税金対策も万全にしたいと考えるのは当然です。
しかし、土地と建物の価格が一体となっている不動産売却では、「按分（あんぶん）」」という重要な手続きが待ち構えています。
この按分を適切に行わなければ、思わぬ税金トラブルや金銭的な損失につながる可能性も。

□不動産売却と土地建物の按分

＊最適な按分方法とは

不動産売却における按分とは、土地と建物の価格をそれぞれに分割することです。
売買契約書には、土地と建物の価格を個別に記載する必要があるため、必ず行わなければなりません。
按分方法には明確なルールはなく、売主と買主で合意する必要があります。
しかし、この按分比率によって、売主と買主それぞれの税負担が大きく変わるため、慎重な検討が不可欠です。

＊按分における税金対策

按分は、消費税と減価償却の計算に大きく影響します。
建物には消費税がかかりますが、土地は非課税です。
そのため、売主が課税事業者の場合、土地の割合が高いほど消費税の負担が減り、手取りが増える傾向があります。
一方、買主が課税事業者の場合は、建物の割合が高いほど仕入控除税額が増え、納税額が減ります。
さらに、減価償却は建物に対してのみ行われるため、建物の割合が高いほど節税効果が高まります。
これらの税金への影響を考慮して、最適な按分比率を決めることが重要です。

＊トラブル回避のための対策

按分比率をめぐって売主と買主の間でトラブルが発生することもあります。
トラブルを回避するためには、以下の点を意識しましょう。
まず、客観的なデータに基づいて按分比率を決定することが重要です。
固定資産税評価額や不動産鑑定士による評価額などを参考にすると、より公平な比率を導きやすくなります。
また、売買契約書に按分方法と比率を明確に記載し、売主と買主双方が署名・捺印することで、後々のトラブルを予防できます。
さらに、売買契約締結前に、税理士などの専門家に相談し、税金面でのリスクを事前に確認しておくことも有効です。

□スムーズな売買契約締結の手順

＊契約前の準備と確認事項

スムーズな契約締結のためには、事前の準備が不可欠です。
まずは、不動産の価格や権利関係、瑕疵（かし）担保責任などを明確に把握しておきましょう。
また、売買契約書の内容を事前に確認し、不明点があれば不動産会社や専門家に質問するなどして、内容を完全に理解した上で契約に臨むことが大切です。

＊契約書の内容と注意点

売買契約書には、不動産の所在地、売買価格、土地と建物の按分比率、決済日、解約条件などが記載されます。
契約書の内容をよく理解し、特に重要事項については、専門家に相談しながら確認しましょう。
特に、特約事項など、契約書に記載されている全ての条項について理解しておきましょう。

＊契約締結後の手続き

契約締結後は、残代金の支払い、所有権の移転登記、引渡しなどを行います。
これらの手続きは、不動産会社や司法書士などの専門家の協力を得ながら進めることが、スムーズな売買契約締結に繋がります。

□まとめ

不動産売却における土地建物の按分は、税金対策やトラブル回避に大きく影響します。
客観的なデータに基づき、売主と買主双方にとって納得できる比率を決定し、契約書に明記することが重要です。
専門家の協力を得ながら、契約締結前の準備、契約書の内容確認、契約締結後の手続きを丁寧に進めることで、スムーズな売買契約を締結できるでしょう。
税金対策を重視するならば、特に消費税と減価償却の影響を理解した上で、最適な按分方法を選択することが大切です。
売主と買主、それぞれの立場を理解した上で、公平で合理的な按分比率の決定を目指しましょう。